Kan sommerhuset altid sælges skattefrit?

5. maj 2024
Kan sommerhuset altid sælges skattefrit?

Det korte svar er ‘Ja’, men der er alligevel nogle forhold, som er værd at vide. Salg af sommerhuse og en- eller tofamiliehuse er normalt skattefrit, men i Danmark er der nogle betingelser for, at sommerboligen kan sælges skattefrit.

Ved ‘sommerhus’ forstås fritidsboliger af enhver art, herunder traditionelle sommerhuse og fritids- og feriehuse, hvor der ikke er tilladelse til helårsbeboelse. Det gælder både for sommerboliger i Danmark og i udlandet. Hvis sommerboligen er beliggende i udlandet, kan der være risiko for beskatning i det pågældende land, hvilket bør undersøges inden et salg.

I Danmark er der knyttet nogle betingelser for, at sommerboligen kan sælges skattefrit.

Første betingelse
For det første skal sommerboligen have været benyttet som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejerperioden. Denne betingelse er ofte opfyldt. Der er således ikke krav om f.eks. en ejerperiode på flere år, for at sommerboligen kan sælges skattefrit blot at den har været benyttet som fritidsbolig af ejeren mv. i dennes ejertid.

Anden betingelse
Den anden betingelse, grundens størrelse, kan give problemer. Grundens areal skal være under 1.400 m2. Er grundarealet større, kan sommerhuset ikke sælges skattefrit, medmindre der ikke kan udstykkes et areal fra grunden, eller hvis en udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det kan f.eks. stå i en lokalplan, at grunden ikke kan udstykkes, men det anbefales at undersøge dette, inden sommerhuset sælges. Ifølge skattevæsenet skal det dokumenteres, at der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse fra en grund, og denne dokumentation skal indhentes hos kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger.

Er der mange sommerhusgrunde på mindst 1.400 m2? Ja. I Nordsjælland er der for eksempel flere sommerhusgrunde, der er på mindst 1.400 m2, så kun hvis de også opfylder betingelse 2, kan de sælges skattefrit.

Opmærksomhed på grundens størrelse
Det er vigtigt at sikre sig, inden et salg finder sted, at salget kan ske skattefrit. Hvis det ikke er muligt, kan det overvejes at udstykke et areal inden salget, så den resterende ejendom kan sælges skattefrit. Hvordan alt det skal ske, og hvilke konsekvenser det har, kræver ofte professionel bistand.

Vi ser jævnligt sager, hvor man ikke har været opmærksom på kravet om grundens størrelse. Ofte har man haft sommerhuset i en årrække, måske er sommerhuset gået i arv, så ejertidskravet er rigeligt opfyldt. Den anden betingelse, grundens størrelse, er man ofte ikke opmærksom på. Betingelserne skal være opfyldt på salgstidspunktet, så det er altså ikke tilstrækkeligt, at betingelserne var opfyldt, da man købte sommerhuset, siger Søren Bech, skatteekspert i PwC, og fortsætter:

Det er derfor en god idé at tjekke inden et salg, om grunden ikke kan udstykkes, eller om det vil medføre en væsentlig værdiforringelse. Hvis der skal udstykkes et grundareal før salget af det resterende areal og sommerhuset, skal der for det grundareal opgøres en skattepligtig fortjeneste ved salget. Det skal selvfølgelig også sikres, at sommerhuset og den resterende grund efterfølgende kan sælges skattefrit.